مشکلات ایجاد شده برای ساخت و سازهای شهری ناشی از شیوع ویروس کرونا
 
در مقاله قبلی سعی کردیم تأثیرات ویروس کرونا را بر قراردادهای عمرانی و غیر عمرانی از منظر شرایط عمومی پیمان بررسی نمائیم و که این امرشامل پیمانکارانی میگردید که با قراردادی منطبق بر شرایط عمومی پیمان برای یک کارفرمای دولتی و یا غیر دولتی در حال فعالیت بوده اند؛ لذا در مقاله مذکور بررسی نمودیم که در شرایط موجود (شیوع ویروس کرونا) ، پیمانکار چه اقداماتی را باید انجام دهد.
 
حال در این مقاله در نظر داریم اثرات ویروس کرونا را برساخت و سازهای شهری و مشکلات ایجاد شده برای فعالان این حوزه، بررسی نمائیم.
ساخت و سازهای شهری از منظر منشاء سرمایه  معمولاً به دو گروه تقسیم بندی می شوند:
 
الف: مالکینی که در حال ساخت یک ساختمان ، مجتمع مسکونی یا تجاری می باشند و به دلیل تمول مالی احتیاجی به پیش فروش واحدها ندارند و معمولاً تا انتهای ساختمان را هزینه می کنند و سپس شروع به فروش واحدها می نمایند.
این مالکین در شرایط خاص کشور مانند انتشار ویروس کرون آسیب چندانی نمی بینند و موارد زیر برایشان اتفاق خواهد افتاد:
 
الف-1) تعویق در تکمیل پروژه در دوره قرنطینه (محدودیت رفت و آمد) به مدت حدود یک تا سه ماه و خواب سرمایه برای این دوره
البته این تعویق همیشه به ضرر سازندگان نبوده و گاهی با تورم غیر منتظره چند برابر زیان ناشی از تأخیر به وجود آمده جبران شده است اما در حالت کلی این مدت برای سازنده بعنوان زیان محاسبه خواهد شد.
 
الف-2) اتمام مدت زمان ساخت از لحاظ پروانه ساختمان
این موضوع چند سالی است که در شهرداری تهران جدی شده است و اگر مدت ساخت از زمان درج شده در پروانه ساختمانی صادر شده توسط شهرداری تجاوز نماید ضمن طی کردن مراحل اداری باید جریمه ای نیز پرداخت گردد لذا توقف عملیات ساختمانی به سبب انتشار ویروس کرونا باعث تأخیر در اتمام فعالیت پروژه شده و ممکن است برای تعدادی از ساختمانها ایجاد مشکل نمایند که در این صورت مالک باید کلیه بخشنامه های صادر شده شهرداری تهران و نظام مهندسی استان تهران را جزء اسناد بایگانی خود حفظ نماید تا در صورت طولانی شده پروژه و اخطار شهرداری از این مستندات برای مجاز کردن تأخیرات خود جهت ارائه به شهرداری اقدام نماید.
 
الف-3) اختلاف سازنده با پیمانکار جزء
در این مورد نیز اگر قراردادی فی مابین مالک و پیمانکار جزء حاکم باشد وهمچنین شرایط فورس ماژور در قرارداد مذکور لحاظ شده باشد که در این حالت هیچ کدام از طرفین نسبت به دیگری حقی نداشته و مطابق بند مذکور در قرارداد عمل می شود ؛ ولی اگر این شرایط در قرارداد لحاظ نشده باشد و یا توافقات به صورت شفاهی صورت گرفته باشد ، هرکدام از طرفین ممکن است نسبت به دیگری حقی را طلب کرده و ادعای ضرر و زیان نماید .
 
الف-4) شرایط کارمند و پرسنل حقوق بگیر سازنده
متأسفانه بیشترین آسیب بحران ویروس کرونا در این قسمت خواهد بود و اولین چیزی که در این گونه مواقع بحرانی به ذهن مالک و کارفرما متبادر می شود این است که پرسنل خود را تا عادی شدن شرایط به مرخصی بفرستند و قطعاً تمایل به پرداخت حقوق برای این دوره دو یا سه ماه نخواهد داشت. و این بدین معنا می باشد که این قشر جامعه حداقل تا زمان فروکش کردن بحران ، بیکار شده که این امر باعث تشدید بحران های اجتماعی آتی میگردد.
البته سازندگان منصفی هم هستند که نفرات اصلی خود را حفظ کرده و کارهای حداقلی تکمیل مدارک و مستندات به آنها میدهند و حقوق آنها را نیز پرداخت می نمایند.
 
 
ب: مالکینی که به دلیل عدم نقدینگی کافی و یا سیاست کاری خود اقدام به پیش فروش واحدها در حین ساخت می نمایند و زمان تحویل ساختمان را متعهد می شوند.
مشکلی که ویروس کرونا و تعطیلی کارگاه ها برای این سازندگان بوجود می آورد به غیر از چهار بند فوق الذکر که عیناً برای این گروه نیز وجود دارد موارد زیر نیز به آنها اضافه می شود :
 
 
ب-1) تأخیر در تحویل واحدها به خریداران
فرض کنید ساختمانی شروع به فعالیت نموده و با توجه به سطح زیربنای خود 12 ماه شمسی را برنامه ریزی کرده است و بر همین اساس اقدام به پیش فروش کرده است حالا با شرایط ویژه پیش آمده 2 تا 3 ماه کارگاه تعطیل می گردد و قطعاً ساختمان در زمان موعود تمام نخواهد شد و با توجه به اینکه در قراردادهای پیش فروش مبلغی را به عنوان جریمه روزانه تأخیر در تحویل در نظر می گیرند لذا ممکن است این تأخیر بوجود آمده باعث زیان مالی به مالک گردد. با توجه به این امر معمولاً بهتر است در این قراردادها ماده ای به عنوان شرایط فورس ماژور لحاظ گردد که با کمک  جزئیات درج شده در این ماده قراردادی ، مالک میتواند برای اضافه شدن مدت ساخت و توجیه تاخیر ایجاد شده استفاده نماید و اگر بصورت مکتوب این موضوع را به اطلاع خریداران برساند اقدام قانونی و مناسب تری خواهد بود.
 
ب-2): عدم انجام تعهد مالی خریداران
همانطور که شرایط ویژه به وجود آمده بدلیل انتشار ویروس کرونا باعث تعطیلی کارگاه ها شده است قطعاً بر روی مشاغل دیگر نیز اثر گذار خواهد بود و ممکن است خریداران نیز از زیان های اقتصادی وارد شده در امان نباشند و آنها نیز نتوانند به تعهدات مالی خود در قبال سازنده عمل نمایند که البته این موضوع متأسفانه در قراردادها به صراحت تشریح نمی شود اما خریدار نیز میتواند از شرایط فورس ماژور استفاده نماید و این مدت 2 تا 3 ماه را در تعهدات مالی خود لحاظ نموده و به تأخیر بیاندازد.