انواع قرارداد به لحاظ اجرایی

در مقاله پیش رو سعی داریم بصورت خلاصه به بررسی انواع قراردادهای پروژه های عمرانی به لحاظ اجرایی بپردازیم و شباهت و تفاوت آنها را با یکدیگر بررسی نمائیم.

1) پیمان بر اساس فهارس بها سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور
در این قرارداد ها ابتدا مشاور اقدام به تکمیل نقشه ها وبر اساس آنها متره و برآورده هزینه اجرای عملیات بر اساس فهارس بها سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور می نماید سپس بعد از اعمال کلیه ضرائب مانند بالاسری ، ارتفاع ، منطقه و همچنین اضافه کردن هزینه تجهیز و برچیدن کارگاه ، هزینه کل محاسبه می شود و این مبلغ با درج کلیه شرایط موجود در نقشه ها و جزئیات در روند مناقصه قرار می گیرد و پیمانکار بعد از برنده شدن در مناقصه اقدام به اجرای عملیات موضوع پیمان نماید.
شایان ذکر است ضریب پیمانکار ( پلوس و مینوس ) نیز به ضرایب قراردادی اضافه می گردد .
معمولاٌ به این پیمانها تعدیل بر اساس بخشنامه های سازمان برنامه تعلق می گیرد.
پیمانکار هم ماهیانه بر اساس میزان عملیات انجام داده صورت وضعیت کارکرد خود را مطابق فهرست بهای منضم به پیمان تهیه می نماید و برای مهندس مشاور و سپس کارفرما ارسال می نماید و مبلغ تائید شده پس از کسر کسورات قانونی به پیمانکار پرداخت خواهد شد.
 
2) پیمان بر اساس متر مربع زیر بنا
هدف از این قرارداد های زیر بنایی ، تسهیل و تسریع در امور اجرایی کارهای ساختمانی بوده است و همچنین با مشخص شدن هزینه اجرای یک متر مربع از زیر بنا ، کارفرما از کلیت کار خود آگاه بوده و همچنین در طول پروژه با مشکلات مربوط به تعیین  هر آیتم کاری مواجه نخواهد شد .
البته اساس این قرارداد بر این موضوع استوار است که اولاً مشاور کلیه نقشه ها و جزئیات ساختمان را تهیه کرده باشد و همه چیز برای اجرا روشن و شفاف باشد و ثانیاً کارفرما حداقل 70% بودجه اجرای پروژه را تامین کرده باشد.
ابتدا در سال 1375 بخشنامه ای برای زیر بنای تا 2000 متر مربع توسط سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور ابلاغ گردید
سپس بخشنامه 1385در سال  بخشنامه ای با زیر بنای 10000 متر مربع صادر شد و در ادامه بخشنامه سرجمع به شماره 6405/100 در مورخ 6/2/89 صادر گردید و در نهایت مورخ 4/5/96 بخشنامه شماره 1299188/96 جهت کارهای زیر بنایی به صورت سرجمع به کلیه دستگاه های اجرایی کشور ابلاغ گردید.
به این قرارداد عموما تعدیل تعلق نمی گیرد در نتیجه پیمانکار باید در زمان مناقصه تورم سالیانه را پیش بینی و در قیمت های خود در نظر به گیرد البته در پیمان های سرجمع  مابه التفاوت سیمان و آهن آلات تعلق می گیرد .
یکی از اساسی ترین موضوعات متفاوت در قرارداد سرجمع تعلق سود به پیمانکار در صورت عدم پرداخت به موقع تعهدات مالی کارفرما می باشد. ( به میزان 15 در صد )

3)  پیمان به صورت قیمت مقطوع LUMP SUM
تعدادی از قرارداد ها هستند که به صورت قیمت مقطوع می باشد یعنی کل هزینه برآورد می شود و قیمت نهایی آن به مناقصه گذاشته می شود و پیمانکار موظف است کل کار را بر اساس قیمت توافق شده، به صورت مقطوع انجام دهد .
یکسری از قرارداد های نفت و گاز به این صورت منقعد می شود.

4) پیمان به صورتEPC   ( طراحی و ساخت)
در این نوع پیمان، کارفرما فقط تامین مالی و نظارت بر کل کار را بر عهده دارد و پیمانکار وظیفه طراحی ، تهیه ، تدارک مصالح و تجهیزات و ساخت و نصب و سایر کار های مرتبط را بر عهده خواهد داشت و معمولاً در این قرارداد ها پیمانکاران از شرکت های مشاور به عنوان شرکت همکار استفاده می نماید و خود پیمانکار وظیفه اجرای طرح را بر عهده می گیرد.
نوع انعقاد قرارداد هم می تواند هم براساس قیمت های فهرست بها باشد و یا براساس فهرست خاص تنظیم شود.
شایان ذکر است شرایط عمومی این قراردادها متفاوت می باشد .
 
5) پیمان بر اساس قراردادهای پیمان مدیریت
در این قراردادها پیمانکار براساس نقشه های مصوب کار اجرایی را انجام می دهد و کل هزینه های ساخت و اجرا توسط کارفرما پرداخت می شود و پیمانکار درصدی از هزینه کل را  که در ابتدای پروژه در قرارداد توافق و معین شده است را به عنوان حق الزحمه خود دریافت می نماید .
این نوع قرارداد برای پیمانکاران مطلوب بوده و ریسک کمی دارد اما معمولا کارفرمایان این نوع قرارداد را مناسب نمی دانند البته برای پروژه های نیمه کاره و خاص مناسب می باشند.

6) قراردادهای .BOT
 از ترکیب حروف اول 3 واژه ی.BUILD OPERATE TRANSFER یعنی ساختن ، بهره برداری و واگذاری تشکیل شده است . این روش در سال های اخیر به شدت مورد توجه کشور های در حال توسعه  قرار گرفته است زیرا باعث جذب سرمایه خصوصی داخلی و یا خارجی خواهد شد بدین شکل که سرمایه گذار وقتی وارد پروژه ای می شود اقدام به ساخت آن پروژه می نماید ( با نظارت کارفرما ), سپس بهره برداری آن پروژه را برای مدت معینی که از ابتدای قرارداد مشخص شده است نیز بر عهده می گیرد و در انتها پس از پایان دوره بهره برداری ، پروژه را به کارفرما واگذار می نماید.
مهمترین نکته این قراردادها در وهله نخست اینکه باید پروژه تعریف شده دارای توجیه اقتصادی باشد به طوری که نیاز کاربردی و محسوس آن در کشور احساس شود و عامل دوم همت و عزم دولت برای امضای چنین قراردادی و تضمین امنیت سرمایه گذاری در این پروژه است. در ایران وزارت نیرو ، راه و شهرسازی و وزارت نفت از جمله وزارتخانه هایی هستند که قرارداد BOT را در دستور کار خود قرار داده اند.       

7) قراردادهای BOOT (BUILD OWN OPERATE TRANSFER )
در این روش امتیاز اجرا و بهره برداری طرح ، از طرف صاحب اصلی به سرمایه گذار واگذار می شود و سرمایه گذار مسئول طراحی ، خرید تجهیزات ، ساخت و  نصب و تامین منابع مالی می باشد . تفاوت این قرارداد با قرارداد BOT در این است که مالکیت طرح در زمان یاد شده با سرمایه گذار می باشد و کل هزینه های پرداخت شده توسط سرمایه گذار از جمله طراحی ، ساخت ، بهره برداری و نگهداری از محل درآمد حاصله از خدمات پروژه به انجام رسیده و یا فروش محصولات آن در زمان بهره برداری که تعیین شده است تامین می گردد.

8) قرارداد هایBOO    ( BUILD OWN OPERATE )
در این نوع قرارداد سرمایه گذار پس از طراحی و ساخت پروژه ، بهره برداری و مالکیت آن را هم بر عهده دارد و نیازی به واگذاری پروژه  به کارفرما  ندارد و فقط معمولاً محدودیت هایی را کارفرما ، در ابتدای قرارداد برای سرمایه گذار تعیین می کند که باید رعایت شود . در موارد خاص این نوع قرارداد منعقد می شود که دولت توسعه بخش خاصی را مد نظرداشته باشد که اثرات راه اندازی آن پروژه برای عموم بسیار بیشتر از منافع مالی آن خواهد بود.
 
9) قرارداد های BLT  ( BUILD LEASE TRANSFER )
در این نوع قرارداد ، سرمایه گذار پس از طراحی و ساخت پروژه ،  آن را به دولت یا کارفرما اجاره می دهد و   بهره برداری در این قرارداد را سرمایه گذار انجام نخواهد داد و پس از دوره مشخصی کل پروژه به کارفرما واگذار می گردد .
بدیهی است اجاره در دوران بهره برداری باید کل هزینه های صورت گرفته توسط سرمایه گذار را با احتساب سود سرمایه آن پوشش دهد.