سوالات متداول
در خصوص ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری- بخش اول
در این مقاله سعی داریم بر اساس تجربیات حاصل شده به سوالات متداول در خصوص ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری پرداخته و پاسخ آنها را نیز برای راهنمایی عزیزان ارائه نماییم :
1- چه زمانی ما به ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری نیاز داریم ؟
در چند حالت ممکن است شخص به کارشناس رسمی دادگستری مراجعه نماید تا ارزیابی ملک توسط ایشان صورت گیرد:
الف- نیاز به وثیقه جهت ارائه به دادگاه ( آیا وثیقه برای دادگاه نیاز به کارشناس رسمی دارد ؟)
گاهی شخص جهت آزادی موقت متهم نیاز به ارائه وثیقه ملکی متناسب با مبلغ تعیین شده توسط قاضی پرونده دارد که برای این موضوع حتماً باید ملک مورد نظر که دارای سند رسمی می باشد توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی شده و در سربرگ و با مهر و امضاء معتبر کارشناسی به دادگاه ارائه گردد.
شایان ذکر است این موضوع معمولا بدین شکل است که سند به دادگاه ارائه می گردد و کارشناس رسمی دادگستری توسط دفتر قاضی بصورت قرعه انتخاب خواهد شد و کارشناس نیز پس از انجام مراحل کارشناسی، نظریه خود را بصورت مکتوب و در سیستم قضایی بارگزاری می نماید .( البته مواردی هم مشاهده شده که شخص وثیقه را به همراه نظریه کارشناس رسمی دادگستری که خود انتخاب نموده به دادگاه ارائه نموده است و قاضی هم همان نظریه را قبول کرده است که این مورد معمولا برای مبالغ پایین وثیقه بیشتر اتفاق میافتد.)
ب- اختلاف نظر شرکاء در خصوص ملک ( آیا برای معامله بین شرکا نیاز به ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری می باشد ؟)
گاهی بین شرکاء که در یک ملک به نسبت های مختلفی سهم دارند در خصوص مبلغ خرید و یا واگذاری آن به اختلاف برمی خورند که در این حالت نیز به کارشناسی رسمی دادگستری مراجعه می نمایند و ایشان پس از بررسی مدارک و مستندات و بازدید از ملک و شرایط محیطی و بازار و .... قیمت کل ملک را مشخص و سپس سهم هر کدام را معین می نماید و شرکاء نیز این نظریه را فصل الخطاب قرار داده و با خیال آسوده نسبت به معامله با دیگران و یا خرید و فروش فی مابین خود اقدام خواهند نمود.
ج- ارائه ملک جهت ترهین در بانک یا موسسه یا ارگان ها ( آیا برای قراردادن ملک جهت ترهین در بانک ها وسازمان ها نیاز به کارشناسی رسمی ملک می باشد؟ )
در مواقعی ممکن است شخص حقیقی یا حقوقی جهت اخذ وام و یا دریافت سرمایه و یا دریافت پیش پرداخت از شرکتی، نیاز به ارائه وثیقه ملکی به آن شرکت یا بانک و یا موسسه داشته باشد در این شرایط با توجه به اینکه باید برای موسسه مذکور مسجل گردد که ملک مورد وثیقه معادل ارزش مبلغی است که پرداخت می نماید ارزیابی ملک را توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام می دهد که خود این کار در چندین صورت اقدام می گردد:
1- خود موسسه یا بانک لیستی از کارشناس رسمی دادگستری دارند و از آنها درخواست ارزیابی ملک را می نمایند.
2- سازمان مربوطه بصورت مکتوب از مرکز کارشناسان رسمی قوه قضاییه (سامانه 1515) یا کانون کارشناسان رسمی تقاضا می نمایند که کارشناس یا هیئت کارشناسی جهت ارزیابی املاک مورد نظر به آنها معرفی نمایند.
3- موسسه یا شرکت با توجه به تجربیات قبلی خود با یکسری کارشناس رسمی آشنا گردیده و از همان نفرات جهت ارزیابی ملک درخواست می نمایند.
4- از خود وثیقه گذار میخواهند که ارزیابی ملک را توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام داده و به همراه مدارک ملک به آنها تحویل دهد و همین ارزیابی را ملاک تصمیم گیری مالی خود قرار خواهند داد.
د- ارائه ملک جهت ارایه به سفارت خانه ها ( آیا باید قیمت ملکی که بعنوان تمکن مالی میخواهد به سفارت ارائه گردد توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی گردد؟)
در چند سال گذشته که تقاضا برای اخذ ویزا از کشورهای مختلف زیاد شده است یکی از اسناد مثبته جهت ارائه به سفارت، داشتن تمکن مالی می باشد که البته سهم بیشتر در این قسمت با موجودی بانکی محقق می شود و در مرحله بعد ارائه املاک به سفارت جهت نشان دادن تمکن مالی خواهد بود در این قسمت نیز برای اینکه ارزش ملک مشخص شده باشد معمولا شخص به جای اینکه فقط یک سند در مدارک خود ارائه نماید نسبت به ارزیابی همان ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری اقدام نموده و گزارش کارشناس رسمی را به همراه دیگر مدارک خود ترجمه رسمی می نماید و به سفارت ارئه می نماید (تجربه کارشناس رسمی مجموعه ما نشان میدهد این شیوه بسیار در تایید مدارک تمکن مالی موثر بوده است.)
ه- تهاتر املاک ( آیا برای تهاتر ملک بعنوان مطالبات و یا تهاتر ملک با سرمایه مالی دیگر نیاز به کارشناس رسمی دادگستری می باشد ؟)
گاهی شخصی از یک شخص حقیقی یا حقوقی دیگر مطالباتی دارد که طرف مقابل امکان پرداخت آنها را ندارد ولی املاکی دارد که پیشنهاد می نماید از این املاک بعنوان تسویه بدهی خود استفاده گردد. در این زمان ممکن است در تعیین قیمت ملک مورد نظر اختلاف نظر باشد و طبیعی هم هست که بدهکار میخواهد ملک خود را با بالاترین قیمت ارزش گذاری کند و طلبکار بالعکس ملک را با پایین ترین قیمت. لذا در این مرحله نیز استفاده از یک کارشناس رسمی دادگستری بی طرف میتواند در تعیین عادلانه قیمت کمک نماید و یا در مواقع خاص هر کدام از طرفین یک کارشناس رسمی دادگستری بعنوان نماینده تعیین می نمایند و سپس کارشناس سومی نیز انتخاب شده و هیت کارشناسی نسبت به ارزیابی ملک یا املاک مذکور اقدام می نمایند البته این شیوه هیئتی در زمان های مبادله مبالغ بالا صورت می گیرد .
و- ارزیابی املاک برای افزایش سرمایه
گاهی شرکت ها برای افزایش سرمایه خود نیاز دارند که املاک خود را ارزش گذاری کرده و مبالغ آنها را بعنوان سرمایه به سازمان بورس و یا موسسات خاص طرف قرارداد ارائه نماید بدیهی است که ارزیابی این املاک باید توسط کارشناس رسمی دادگستری صورت گیرد تا ارزش قانونی داشته و سندیت پیدا نماید . در این حالت نیز برای ارزیابی املاک که مبالغ بالایی داشته و یا گستردگی دارند از هیئت کارشناسی استفاده می نمایند .( سازمان بورس در این مورد بخشنامه و قوانینی دارد که حتما باید شرکت ها آنها را رعایت نمایند.)
ز- ارزیابی املاک شرکت ها جهت واگذاری ( آیا شرکت هایی که میخواهند املاک خود را واگذار نمایند باید ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری صورت گیرد ؟)
شرکت های دولتی و نیمه دولتی معمولا در آیین نامه معاملات خود موظف هستند جهت هر گونه واگذاری املاک خود ضمن رعایت مفاد آیین نامه معاملات مصوب ، نسبت به ارزیابی ملک یا املاک توسط کارشناس رسمی دادگستری اقدام نمایند تا پس از سپری شدن زمان و تغییرات مدیران ارشد ، شبه ای در نحوه قیمت های تعیین شده ایجاد نشود و مسئولیت های احتمالی بر عهده کارشناس یا هیئت کارشناس رسمی خواهد بود .
2- حق الزحمه ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی چگونه محاسبه ودریافت می شود ؟
یکی از متداول ترین سوالات ارزیابی ملک این موضوع است که "حق الزحمه کارشناس رسمی چگونه محاسبه و دریافت می گردد؟" در این جا این نکته حائز اهمیت است که حق الزحمه کارشناسی بر اساس تعرفه مصوب قوه قضاییه صورت می گیرد، که آخرین مصوبه در این خصوص در تاریخ 1402/08/20 از طرف ریاست محترم قوه قضاییه جمهوری اسلامی ایران تصویب و ابلاغ شده است و هیچ یک از کارشناسان رسمی اجازه دریافت یک ریال بیشتر از تعرفه مذکور را ندارند.
مرور چند نکته مهم
* حق الزحمه ارزیابی نسبتی از ارزش ملک مورد کارشناسی می باشد؛ مثلا حق الزحمه ارزیابی ملکی که حدود 3 میلیارد تومان است حدود 5.8 میلیون تومان می باشد و برای ملک با ارزش 10 میلیارد تومان حدود 12 میلیون تومان است و برای ملک با ارزش 30 میلیارد تومان حدود 27 میلیون تومان است
* با توجه به اینکه محاسبه تعرفه کمی پیچیده است چند سایت معتبر بصورت آنلاین هزینه کارشناسی را محاسبه میکنند. بدین صورت که مبلغ ارزیابی حدودی ملک را وارد میکنید و این سایت سریعاً حق الزحمه را محاسبه می نماید . معتبر ترین سایت https://karshenasan.ir/Wage می باشد * اگر ارزیابی ملک توسط هیئت کارشناسی انجام شود حق الزحمه هر یک از کارشناسان 70% حق الزحمه یکنفر می باشد که در سایت فوق همزمان حق الزحمه هیتی را نیز محاسبه می نماید .
* هزینه ایاب و ذهاب کارشناس رسمی برای بازدید از ملک جداگانه پرداخت می گردد و یا رفت و آمد ایشان توسط خود مالک باید مهیا گردد .
* حق الزحمه تعیین اجاره بها و اجرت المثل متفاوت از ارزیابی ملک است که این موضوع نیز در سایت فوق محاسبه و اعلام می گردد .
* حق الزحمه کارشناس رسمی همزمان با ارائه گزارش کارشناسی دریافت می گردد. بهتر است قبل از درخواست کارشناسی و انجام مراحل آن، از حدود حق الزحمه مطلع شوید تا در زمان دریافت نظریه کارشناسی، سوء تفاهمی پیش نیاید.
